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房产动态

“房价一定会暴跌”是胡说八道

时间:
2015-12-14 11:26:53
来源:
腾讯房产
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最近有消息称,未来房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成,并由地税系统征管,收入全部归属地方,成为地方税源的重要补充。房产税的合并将引导地产的未来发展向何处去?随着暴力时代结束“常态化地产”还值得投资吗?

过去有很多专家指出,房地产行业面临产能严重过剩,因此得出结论,房价一定会暴跌。我认为这是胡说八道。从近段时间的实际情况看,房价确实在小幅下跌,但是没出现暴跌,而且交易量迅速上升,超出所有人预料。为什么?

原因其实很简单。我想请问所有女性朋友,你们逛街买衣服,衣服价格什么时候暴跌过?要知道服装行业产能过剩严重得多,根据纺织网的最新数据,2014 年,我国服装产量299 亿件,真正消费量只有90 亿件。除了出口,每年都有20% 的服装成为库存消化不掉,如果停止生产,累计库存足够供应五年,产能过剩是百分之几百,而房地产产能过剩不过23%。那衣服的价格为什么不会暴跌呢?只要是你们肯花钱买的衣服,它一定满足质量好、品牌好、款式时尚等等条件,否则你不会去买的。而像这样的衣服,它一定符合经济学原理,只要价格下跌,需求量一定暴涨。

地产的道理也是一样。房地产行业从2014 年开始,进入常态化发展。只要是常态化地产,就一定符合经济学规律,价格涨时需求下跌,价格跌时需求上升,而不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那什么是常态化地产呢?以住宅为例,第一,是不是具有本地特性,如靠近市中心、火车站、临湖面海等;第二,是不是学区房;第三,是不是地铁房;第四,是不是刚需房。这四个条件满足越多就越常态化,越常态化就越符合经济学规律。非常态化地产,比如一些“鬼城”,没学校,没地铁,也不是刚需房,就像库存的衣服,是没人要的。

下面我以深圳和上海的楼市为例,做具体说明。2015 18 日,国家统计局发布70 个大中城市住宅销售价格变动情况,深圳新建住宅价格同比增长0.7%,环比增长1.8%。无论环比还是同比,深圳楼市均处于全国涨幅第一。《今日早报》2015 日报道,“深圳楼市红火,房地产登记中心一号难求”。一财网日报道,“深圳楼市把北、上、广甩出一条街”。看到这些新闻标题我们会以为,2008 年那一轮楼市暴涨又开始了。但是通过分析你会发现,这完全不是我们想象中的全线暴涨!只是个别区域在涨,大部分地区涨幅不大,整体月房价环比上涨1.67%,二手房同比还下跌了10.71%,和上一轮楼市暴涨时每天一个价不可同日而语。

首先我们来分析深圳各个区域的涨幅,龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平,也有区域下跌,比如光明新区。其中涨幅最大的大鹏区,2015 月,深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案(20142020)》和五个专项改革方案,刺激了这个区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接,广深港高铁的口岸将要设计在这里,30 分钟直达香港西九龙,所以房价上涨。从具体分析可以看出,只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快,不符合的区域如光明新区就会跌。

再来看上海。我们研究发现,涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区,符合我说的第三个条件,地铁房概念。地铁14 号线于2014 年底开工建设,所以沿线的房价在上涨,而涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区嘉定新城,月份比月份上涨了2.47%,长宁区武宁路上涨4.99%,静安区曹家渡上涨2.86%,黄浦区董家渡上涨3.06%,黄浦区豫园上涨3.95%,这都是因为地铁14 号线的缘故。还有崇明区,因为之前交通不便,二手房价格每平方米不到8000 元,2014 10 29 日,地铁19 号、20 号、21 号线规划方案出台后,这三个岛将通地铁,所以房价也开始上涨。金山区房价也从2014 年底开始上涨,原因是2014 12 15 日,金山海岸地区城市设计方案开始向全球征集,要把这块石化污染重地改造成环境优美的滨海城区。

因此,我建议大家可以按照我说的四个条件来选购常态化地产。购买以后不会有暴利,长期来看价格上涨幅度应该和通货膨胀差不多,大概比通货膨胀高一个百分点,美国在过去一百年就是这样。所以如果你想保守投资的话,买常态化的地产,长期之下可以保值。

我们统计了全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资增速,发现一个规律,那就是房地产市场逐渐回归理性,房子回归它的本来属性。请看下图。如果2014 月的库存为1,那么到了2015 月,库存为1.38,也就是说库存量增加了38%,库存积压相对严重。因为高库存,房地产的开发投资增速从2014 月的20% 下降到了2015 月的6%,进入了一个平稳发展期。这里就可以看出,当库存增加时,投资开始放缓,楼市逐渐回归经济学常识。因为普遍降价销售,到了2015 月,库存已经降到了1.32,说明通过降价来去库存是有效果的。

同时我们看到,即使政策松绑,买房杠杆已经很高,但是房价并没出现暴涨。2015 30 日,央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,其中规定:公积金贷款买首套房的首付比例只需要20% ;购买二套房,首套房贷款已结清的首付比例为30%,未结清的首付比例为40%。相比此前二套房首付比例60%,已经大幅降低,但是全国各地房价都没有出现以前那种暴涨,楼市逐渐回归理性。

根据我们的判断,2008 年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010 年,新增进城农民工数量为802 万,2012年减少到473 万,到 2014 年只有211 万,只相当于2010 年的四分之一,后续劳动力严重不足。当然,北、上、广、深这些一线城市还是很有吸引力的,劳动力短缺的主要是三线及以下城市。方正证券的最新研究报告也显示,2015 年之后,中国20 ~ 64 岁劳动力人口开始负增长,而且下降速度将超过日本。

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